Një infografik që e rendit Tiranën si qytetin më të papërballueshëm mes 79 qyteteve evropiane ka nxitur debat ditët e fundit në rrjetet sociale, duke nxjerrë në pah hendekun mes kostos së lartë të jetesës, të ardhurave të ulëta dhe cilësisë së dobët të jetës në kryeqytetin shqiptar.
“M’u desh pak kohë të gjeja Tiranën, sepse thuajse ka dalë jashtë kornizës”, shkroi në Facebook Redi Muçi, deputeti i vetëm i partisë opozitare Lëvizja Bashkë në Kuvend.
Grafiku, i cili sfidon propagandën e qeverisjes për një kryeqytet që përjeton zhvillimi dhe po prodhon më shumë arkitekturë se kudo gjetkë në Evropë, është përpiluar dhe publikuar nga analisti i të dhënave Alessandro Palombo. Ai kryqëzon koston e qirasë dhe kostot e jetesës bazë si përqindje e pagës mediane neto, me indeksin e cilësisë së jetesës ku përfshihen siguria, shëndetësia, trafiku dhe ndotja.
Të dhënat janë marrë nga Numbeo, një databazë e madhe globale e kostos së jetesës e cila funksionon përmes crowdsourcing (raportimeve vullnetare të përdoruesve).
Ndonëse metodologjia e saj nuk është e përsosur, BIRN gjeti se të dhënat për të ardhurat neto, qiratë apo tregues të tjerë, janë të ngjashme apo të përafërta me shifrat e publikuara nga INSTAT apo Banka e Shqipërisë.
Për ekspertët e ekonomisë dhe analistët, grafiku vërteton në mënyrë matematike atë që urbanistët dhe ekspertët e ekonomisë e denoncojnë prej vitesh. Kryeqyteti po kthehet në një mjedis të pajtueshëm, ndërsa politikat e zhvillimit kanë favorizuar betonizimin në kurriz të jetës së banorëve.
“Për çdo 100 lekë të ardhura, nevojiten 170 lekë për të përballuar shpenzimet, duke e detyruar familjen të mbështetet te të ardhura të tjera, kursimet, remitancat ose huamarrja,” i tha BIRN Eduart Gjokutaj, drejtues i organizatës ALTAX. “Ky raport është një sinjal kritik për politikat publike”, shtoi ai.
Metodologjia dhe saktësia e grafikut
Të dhënat e përdorura nga Palombo për të ndërtuar grafikun vijnë nga Numbeo. Ato janë kryesisht raportime vullnetare dhe nuk janë të plota. Megjithatë, një pjesë e tyre janë të krahasueshme me të dhëna zyrtare nga INSTAT apo burime të tjera statistikore.
Për shembull, për të ardhurat, Numbeo përdor medianën e të ardhurave neto për qytetarët, që për Tiranën raportohet rreth 72,760 Lekë në muaj. Paga mediane në këtë rast do të thotë se 50% e popullsisë fiton më pak se kjo shumë.
Nga ana tjetër, INSTAT nuk mat pagën mediane, por publikon vetëm pagën mesatare bruto rreth 92,000 Lekë, e cila pas taksave përkthehet në afro 73,000 Lekë neto. Kjo e fundit mund të ndikohet ndjeshëm nga pagat shumë të larta të pakicës që paguhet shumë mirë.
Megjithatë, nëse analizon shpërndarjen e pagave nga të dhënat zyrtare të INSTAT për tremujorin e dytë të vitit 2026, sipas të cilave mbi 55% e të punësuarve paguhen deri në 75,000 lekë bruto, mund të thuhet se paga mediane reale në Shqipëri ndodhet brenda kësaj fashe dhe mjaft afër shifrës së Numbeos.
Edhe pse të krahasosh medianën me mesataren nuk është një përputhje e përsosur, ky detaj statistikor tregon se problemi mund të jetë edhe më i madh, sa kohë paga mediane, e cila nuk ndikohet nga pagat e larta në sistem dhe përfaqëson me saktësi qytetarin e mesit, është në vende si Shqipëria ndjeshëm më e ulët se mesatarja.
Gjokutaj sqaron se të dhënat nuk kanë saktësi statistikore, por mund të shërbejnë për orientim. “Vlerësimi se qiraja arrin rreth 56% të pagës neto, nëse burimi është Numbeo, mbetet tregues orientues dhe jo statistikë zyrtare”, tha ai.
Të njëjtin qëndrim ndan për grafikun edhe analisti politik Adri Nurellari, i cili vë në dukje se përtej mangësive, grafiku është një tregues i problemeve të qytetit.
“Edhe pse metodologjia ka kufizimet e veta dhe nuk duhet marrë si renditje përfundimtare, rezultati tregon se Tirana është një qytet jashtëzakonisht i shtrenjtë në raport me të ardhurat, pa ofruar një cilësi jetese në përpjesëtim me këtë kosto”, tha ai.
Kullat e xhamta dhe strehimi i mangët
Të dhënat zyrtare të tregut të pasurive të paluajtshme në Shqipëri tregojnë një realitet që sfidon rregullat bazë të ekonomisë.
Në një analizë të mëparshme, BIRN gjeti se shifrat e transaksioneve nga Agjencia Shtetërore e Kadastrës për periudhën 2021-2025, të kryqëzuara me ndryshimet demografike dhe të dhënat e INSTAT mbi lejet e ndërtimit, zbulojnë një anomali të dukshme ku ndërtimet dhe çmimet e pronave rriten, ndërkohë që numri i shitjeve tkurret.
Në një ekonomi funksionale, ky do duhej të ishte momenti kur rregullat bazë hyjnë në lojë. Kur kërkesa bie dhe stoku i pashitur rritet, çmimet duhet të ulen për të nxitur blerësit. Megjithatë, në Tiranë, çmimet e pronave pësuan një rritje agresive gjatë viteve 2023-2024, duke e bërë strehimin një mision të pamundur për qytetarin e shtresës së mesme.
“Tregu i banesave po përcakton çmime që një pjesë e konsiderueshme e të punësuarve formalë nuk mund t’i përballojë me të ardhurat e tyre, ndërsa politikat e strehimit social dhe kreditë e buta nuk mund të vlerësohen vetëm nga numri i përfituesve, por nga ndikimi real që kanë në uljen e barrës së strehimit”, i tha BIRN Gjokutaj.
Sipas tij, këto çmime në tregun e banesave krijojnë edhe presionin më të madh për qytetarët, të cilët duhet të shpenzojnë shumicën e të ardhurave mujore për qira, transport dhe ushqime bazë, gjë që reflektohet më pas edhe në renditjen e Palombos.
“Në Tiranë, qiraja, ushqimet, energjia dhe transporti mund të përthithin një pjesë të madhe të rritjes së të ardhurave. Për familjet që nuk zotërojnë banesë, presioni është edhe më i fortë. Kështu, mund të kemi rritje të pagës mesatare në statistika, por përmirësim të kufizuar ose rënie të fuqisë blerëse për kategori të caktuara punonjësish”, thotë Gjokutaj.
Gjokutaj shton se ky treg ka dalë jashtë çdo logjike. “Ky raport është një sinjal kritik për politikat publike,” thekson ai, ndërsa shton se duhet analizuar nëse taksimi i pasurive të paluajtshme dhe instrumentet e tjera fiskale po kontribuojnë në një përdorim më efikas të banesave apo nuk ndikojnë mjaftueshëm në përballueshmërinë e tyre.
Sipas analistit politik Adri Nurellari, kjo krizë në strehim nuk është një fenomen i natyrshëm. “Nuk është thjesht rastësi urbanistike apo pasojë e forcave të tregut, por produkt i një modeli zhvillimi dhe i zgjedhjeve politike të një lidershipi që ka ndikuar në transformimin e kryeqytetit për afro një çerek shekulli,” vëren ai. Përqendrimi i kapitalit në pasuri të paluajtshme, shpesh me origjinë spekulative, ushtron sipas tij presion mbi çmimet përtej mundësive të ekonomisë reale.
Sipas Nurellarit, qyteti vuan nga mospërputhje themelore: çmimi i banesës është shkëputur nga paga, vlera e investimit është shkëputur nga produktiviteti, dhe zhvillimi urban po i shërben gjithnjë e më shumë vizitorëve e turistëve përkundrejt banorëve të përhershëm. “Ajo që shpesh harrohet është se kjo është edhe kosto e turizmit masiv,” shton ai.
“Mijëra apartamente kalojnë nga banimi te qiratë turistike, çmimet rriten dhe shërbimet orientohen gjithnjë e më shumë drejt vizitorëve, jo banorëve. Pikërisht kjo ka shkaktuar protesta në Barcelonë dhe qytete turistike në Spanjë e Kroaci: qyteti bëhet gjithnjë e më mikpritës për turistin dhe gjithnjë e më i papërballueshëm dhe i papërshtatshëm për banorin permanent”, tha Nurellari.
Tirana vs. Vjena
Në grafikun e Palombos, Vjena qëndron në ekstremin e kundërt të Tiranës, duke ofruar cilësi të lartë jetese me një kosto që thith vetëm 55% të pagës. Për deputetin e Lëvizjes Bashkë, Redi Muçi, ky hendek thekson përplasjen mes dy modeleve zhvillimore.
Gjatë dekadës së fundit, Tirana ka ndjekur një model totalisht të kundërt me atë europian, të bazuar te kullat, ku investitorë shpesh të implikuar në dosjet e SPAK e përdorin sektorin për qarkullim parash. “Në Vjenë, rreth 60% e banesave janë sociale dhe 75% e rezidentëve jetojnë me qira, duke e renditur të parën,” i tha Muçi BIRN-it, duke theksuar se në Tiranë banesat sociale “kanë shërbyer vetëm si mjet propagande për shtresat më të varfra dhe s’kanë ndikuar aspak në treg”.
Përballë këtij realiteti të deformuar, eksperti Eduart Gjokutaj thekson nevojën për një qasje të re institucionale ndaj krizës. “Përgjegjësia publike është të mos mjaftohet me raportimin e pagës mesatare dhe inflacionit kombëtar, por të masë edhe mënyrën se si kostot e strehimit dhe shërbimeve ndikojnë në buxhetet reale të familjeve,” argumenton ai.
Në thelb, ky zhvillim i pabalancuar po prodhon një krizë ekzistenciale për banorët e kryeqytetit. Analisti Adri Nurellari e cilëson këtë si një dëbim social dhe një lloj të ri shpronësimi, ku qytetarët nuk përzënë me forcë, por shtyhen gradualisht jashtë tregut të banesave nga çmimet.
“Është një formë shpronësimi ekonomik dhe social… Dikur shpronësoheshin njerëzit që të bëhej vend për qytetin, kurse sot ndërtohet qyteti pa lënë vend për njerëzit”, përfundon Nurellari.